剛進入代銷當女專時一臉小白，當客戶要買房了，還搞不懂要做些什麼、有哪些行政流程，這裡用我的洪荒之力回憶整理一下，希望對剛入門當代銷櫃檯人員的你有幫助。
簡的來說，代銷售屋行政流程，就是協助建設公司處理從「簽約、收款、到交屋」之間的事務，各家建設需要協助的細節可能略不同，有些建設傾向自己掌控多些，有些建設喜歡盡量推給代銷幫忙，但總體來說只要掌握購買房屋的流程，就會抓住繁鎖流程的邏輯，而熟悉這些流程，在未來輪到自己要買房時也挺有幫助的。
以下就是，當客戶看完房子，覺得嗯~我想要買後，會開始產生的行政作業流程。
議價
＊談價格，客戶殺價、現場拉價、直到價格條件讓建設公司方同意賣出。
＊這裡還不需行政作業，只是通常會皮崩緊一點因為等下談成就要開始忙後面的流程。
下訂
＊下訂分為大訂和小訂，通常價格談攏了就是一次10萬元訂金，有時談不攏但客戶想先保留戶別，再回去猶豫幾天，會付部份訂金例如3萬塊，這樣叫小訂。
行政流程
開立訂單→跑單向櫃檯拿訂單書寫，給客戶確認簽名，交給櫃檯確認是否正確後專案簽名、蓋上個案收款專用章。
客戶支付訂金→訂金通常10萬元，稱「大訂」或付「足訂」，可以刷卡或付現，並開收據給客戶。
給客戶帶回「房屋、土地買賣契約書」審閱範本→政府規定預售屋買賣契約，消費者有5天以上合約審閱期，所以會準備審閱本給客戶帶回去慢慢看。這裡牽涉到的是，若客戶對合約條文有疑問時，女專可能就需要扮演解說的角色，所以熟悉合約內容也是重要的。
製作拆款表→依照客戶談定的房屋+車位總額，依比例製作分期付款表，讓客戶知道未來大概何時該繳多少錢。
銷控表更新→記得在銷控表上註明本戶已下訂，以免產生一屋二賣問題。
簽約
＊在款項跟付款方式都談攏了後，客戶在審閱期間也沒有不幸要退訂，那後面就是要進行簽約階段了。
行政流程
製作合約書→將客戶購買戶別、拆款表金額、分坪表坪數等數字蓋在合約書上。
簽約→與客戶約時間到現場，客戶本人在合約書上簽名、蓋章。*房子到時要登記誰的就要由誰來簽，否則未來要換人會產生換約費用。
用印→建設公司在合約書上蓋上大小章。
收簽約金→提供給客戶匯款帳號，讓客戶將簽約金匯進建設公司指定收款帳戶。有時候在客戶付大訂後，就會請他回去先匯部份簽約金了。
影印客戶雙證件正反面影本→印身份證、健保卡，供確認身份及未來辦理過戶相關登記使用。
－－－－－－－如果在開工前案子就賣完了，那後面的流程基本上就沒你的事了，耶－－－－－－－
收工程期款
＊預售屋通常會依施工進度分期收款，分為開工款、xx樓層款，看案子分成3~10多期都有，也有建設打工程0付款，就是指工程期間不用繳錢，最後再繳。
行政流程
寄收款通知書→通常由建設公司寄發。
核對款項→一一確認是否入帳，請客戶匯款後拍下單據或提供帳號等供對帳。若收款日到期就要像討債公司一樣打去提醒客戶繳款，若客戶一直不繳還需要寄出催繳通知書，甚至是存證信函。
客變
＊預售屋因為還沒蓋好，通常會提供讓客戶可變更室內部份設計的服務，如牆的移位、取消室內隔間、插座位置移位或增加插座、更換室內建材等等。
行政流程
寄客變通知書→通常由建設公司寄發。
製作排程表→客變討論需要一些時間，所以會需要排程一下，橋好客戶與建設工務的時間到現場進行。
客變簽認與付款→討論完後，建設公司後續會列出客變項目表與加減帳明細讓客戶確認並簽名，若需要多收錢就要請客戶另外再匯款進來，確認收到款項後才會執行。
收暫收款
＊買賣房屋會產生的一些法定「需由買房支付」的稅費、地震火險、瓦斯管裝設費等，這不屬於房屋價金而是需另外支付的。在房子蓋好時建設公司會代為辦理，再用客戶預繳的「暫收款」來多退少補，通常在房子蓋到頂樓時收。
行政流程
寄收款通知書→通常由建設公司寄發。
核對款項→請客戶匯款後拍下單據或提供帳號供對帳。
使照申請
＊建案完工後會向政府申請使用執照，政府會派員來檢查建築是否符合當初的設計等，這時差不多就是房子快要好了，要進入準備交屋階段。
＊這邊是建設公司的事，沒你的事，只是通常客戶會一直問什麼時候申請?什麼時候下來?
銀行對保 (辦理貸款)
＊除非是好野人，不然買房通常會向銀行借錢來買，也就是房屋貸款，預售屋目前一般最高可貸款到合約總價的8成左右。
＊通常建設公司會跟幾個銀行先談好條件，方便客戶辦理。有些客戶會自己找配合銀行，可能是可以談到較優的利率條件等等，稱作「外貸」。
＊關於貸款的「對保」說明可以參考貸款通，解說的蠻清楚的。
行政流程
寄對保通知書→通常由建設公司寄發。
製作排程表→安排各戶與銀行時間，到現場進行對保作業。
請客戶簽立本票→客戶的貸款在辦理房屋過戶階段，會從銀行撥給建設，但為了避免房子過戶後發生客戶擋款、或因變故導致貸款有問題，所以會請客戶先開立一張本票來作為尾款抵壓，等到確認尾款入帳無誤後，本票會在交屋時一併還給客戶做銷毀。
驗屋
＊房子蓋好了，在交屋之前會先請客戶來驗收是否有瑕疵，由建設公司這邊先進行修複。
行政流程
寄驗屋通知書→通常由建設公司寄發。
製作排程表→安排各戶與建設工務時間到現場進行驗收。
驗屋表→若有需修複部份，會列表給客戶確認，後續修複完再約客戶進行「複驗」。
備證/用印/完稅/過戶 (過戶相關流程)
＊開始由代書協助辦理過戶流程，賣方土地增值稅申報、買方契稅申報，土地建築物所有權買賣移轉契約書(公契)、登記申請書，過程需要準備買賣雙方證件、印鑑，在相關文件上蓋章，所以簡稱備證用印。
＊這裡通常是建設公司跟代書的事，只是客戶有時會詢問進度。
權狀核發/銀行撥款
＊以上程序完成後，政府客戶向銀行借的房貸，撥至建設公司戶頭。
交屋
*產權移轉完成，約客戶至現場辦理交屋手續，包括付交屋款、暫收款多退少補、交付權狀、鑰匙、門卡、鑰控器、家電說明書等等，客戶正式取得房屋所有權與使用權。
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